VEFA ، المسمى أيضًا "الشراء على الخارطة" ، هو عقد لشراء عقارات لم يتم بناؤها بعد. تعتمد الصفقة على التزام المروج بتسليم العقار بمجرد اكتمال البناء.
- عقد الحجز
- عقد البيع
- كاتب عدل
- دفع
- توصيل
- مرض فيروس كورونا
البيع في حالة الإنجاز المستقبلية هو نوع من العقد يشتري بموجبه المشتري العقارات قبل انتهاء بنائه. فائدة المطور لتمويل هذا البناء بفضل المبالغ التي يدفعها المشتري. يمكن لـ VEFA أن تهتم بنفس القدر بمنزل واحد كمبنى. نظرًا للمخاطر التي يتكبدها المشتري (عدم الإكمال بعد السداد ، أو تسليم سلعة لا تتوافق مع العقد ، أو عيوب البناء ، إلخ) ، يخضع البيع في حالة الإنجاز المستقبلية للوائح. محدد. يمكن للمخاطر تعديل المواصفات. في هذه الحالة ، يجب أن يكون لدى المروج تعديل موقع. بمجرد توقيع عقد VEFA ،يكتسب المستفيد حقوق الملكية على الأرض وفي المبنى مع تقدم العمل: وقوف السيارات ، الحديقة ، مساحة المعيشة ، الواجهة ، إلخ.
ماذا يتكون عقد حجز VEFA؟
قبل التوقيع النهائي على VEFA ، يتم عادةً توقيع العقد الأولي: عقد الحجز. هذه الوثيقة ليست إلزامية. يسمح لك بحجز العقارات في حالة نجاح مشروع البناء وتعيين شروط البيع.
يقوم بتحديد السعر المقدر وكذلك سطح السكن ، وموقعه في المشروع العقاري ، والمباني الملحقة ، والمعدات المضمنة ، والمعايير الفنية التي سيتم تطبيقها ، وما إلى ذلك. يجب أن تحدد التاريخ الذي يجب أن يتم فيه البيع النهائي ، وتاريخ تسليم السلعة وكذلك أي غرامات تأخير. يجب أن يذكر أيضًا الشروط التي بموجبها يمكن للمروج التخلي عن المشروع. من الممكن أن تمر عبر كاتب عدل. لدى المشتري 10 أيام لإعادة النظر في التزامه.
قد يكون إنشاء عقد الحجز مصحوبًا بدفع وديعة تأمين من قبل المشتري . يعتمد مبلغ هذا التأمين على القيمة المقدرة للعقار. تصل إلى 5٪ كحد أقصى من سعر الشراء عند جدولة العقد النهائي للتوقيع خلال العام و 2٪ عندما يجب توقيع البيع في غضون عامين . إذا تجاوز البيع عامين ، فلا يمكن طلب إيداع ضمان.
كيفية عمل عقد بيع في VEFA؟
عند تأكيد المشروع العقاري ، يحصل حاملو عقد الحجز على عقد بيع برسالة مع إشعار بالاستلام قبل شهر واحد من التوقيع لدى كاتب العدل. يحدد هذا العقد السعر النهائي وشروط الدفع. يصف المبنى الذي سيتم تشييده ويؤكد الالتزامات التي تم التعهد بها في عقد الحجز. هناك نوعان من العقود
- عقد البيع في حالة الإنجاز المستقبلية: في هذه الحالة ، يصبح المشتري مالك الأرض عند توقيع العقد ، ثم مالك العقار كما هو مبني.
- عقد البيع الآجل: يصبح المشتري هو المالك في نهاية العمل.
يشير إلى أوقات التسليم والسعر الإجمالي للبيع وتفاصيل الضمانات الإلزامية والاختيارية المختلفة (الإنجاز ، المطابقة ، عيب البناء ، عشر سنوات ، سنتان ...). يضاف إلى ذلك العديد من المستندات مثل لوائح الملكية المشتركة وشهادة التأمين ضد الأضرار. إذا حدثت تغييرات منذ الحجز ، فيجب التفاوض بشأنها مع كل مشترٍ مستقبلي وتسجيلها في أحدث إصدار من عقد البيع. لا يمكن تعديل النسخة المرسلة للتوقيع. فترة التهدئة هي عشرة أيام إذا لم يسبق العقد عقد حجز.
هل يتعين علينا الذهاب من خلال كاتب عدل مع VEFA؟
مثل أي بيع عقارات ، يتم إنشاء البيع في حالة الإكمال المستقبلية من قبل كاتب عدل . والأخير هو المسؤول عن نشر سند البيع في الملف العقاري لخدمة الرهن العقاري التي يعتمد عليها العقار. وبالتالي فإن إنشاء مثل هذا العقد يتطلب رسوم كاتب العدل. ولكن بالنسبة لأي عملية شراء في الجهاز الجديد ، تستفيد VEFA من رسوم كاتب العدل المخفضة ، والتي يتراوح معدلها بين 2 و 3٪ (مقابل 7٪ كحد أدنى في القديم ، بعد إعادة البيع الأولى). ومع ذلك ، منذ عام 2013 ، لم يعد هذا المعدل المخفض مطبقًا على المنازل المكتسبة على الخارطة وإعادة بيعها لأول مرة في غضون 5 سنوات من اكتمالها.
ما هي شروط الدفع على الخارطة؟
لا يتم الدفع دفعة واحدة. يجب على المشتري أن يترنح حسب سير العمل كما هو منصوص عليه في عقد البيع. تم تحديد المبالغ القصوى:
- 35٪ من السعر الإجمالي عند الانتهاء من الأساسات
- 70٪ عند إطفاء المياه من السكن
- 95٪ عند اكتمال البناء.
تسليم VEFA ، كيف تسير الأمور؟
يتوافق التسليم مع اليوم الذي يعطي فيه المروج مفاتيح مكان الإقامة للمالك والذي يمكن السكن فيه. لا يتعلق الأمر بقبول الأعمال. يحدث هذا بين المطور وشركات البناء. لا ينبغي أن يمنعك هذا من تولي محتوى عقد البيع ومن التحقق من الالتزامات التي تعهد بها المروج نقطة تلو الأخرى: مساحة المعيشة ، والمناطق العامة ، والمباني الملحقة ... اطلب نسخة من فعل قبول العمل.
وبالتالي ستكون على دراية بالنقاط الخلافية التي لوحظت بالفعل. إذا وجدت أخرى جديدة ، يجب أن تقوم بالحجز. يجب بعد ذلك تمشيط السكن لتحديد العيوب الخفية. أي شيء لا يناسبك يجب تدوينه في تقرير التسليم. إذا كنت قد نسيت ، فلديك 30 يومًا للإعلان عنها. للقيام بذلك ، يجب إخطارهم برسالة مع إشعار الاستلام. بناءً على طبيعة العيوب الملاحظة ، يمكنك منع دفع الرصيد.
في عقود البيع ، يظهر وقت التسليم في شكلين: فترة بالأشهر (15 شهرًا ، 18 شهرًا ، 22 شهرًا ...) أو تاريخ. إذا كان الاختيار مسموحًا به ، فاختر التاريخ لأنه سيحدد نقطة البداية للضمانات المختلفة للشركة المصنعة. وبالتالي ، في حالة التأخير ، سيكون من الأسهل الحصول على الإنصاف.
ما الذي تغير مع الأزمة الصحية لـ Covid-19؟
أمر صدر في مارس بتغيير بعض الحدود الزمنية. يوضح موقع الخدمة أن " فترة الشهرين المتبقية على مجلس المدينة للرد على إعلان نية التفريغ (DIA) تستأنف في 24 مايو 2020 عندما تم تعليق الفترة من 12 مارس 2020". جمهور. "على سبيل المثال ، بالنسبة إلى DIA المقدم قبل 12 مارس 2020 ، أمام مجلس المدينة شهرين لتقديم رد اعتبارًا من 24 مايو 2020 عن طريق خصم عدد الأيام بين تقديم DIA و 12 مارس 2020". من ناحية أخرى ، لم يتم تمديد فترة الانسحاب البالغة عشرة أيام ، حيث كان بإمكان كتاب العدل أداء الأعمال عن بُعد أثناء الأزمة.