ينطوي شراء العقارات بشكل عام على استخدام القرض. لا تزال معدلات الاقتراض جذابة للغاية في عام 2019. ولكن لا يزال من الضروري التمكن من الحصول عليها. فيما يلي بعض النصائح لمفاوضاتك.
- معدل الرهن العقاري
- محاكاة القرض العقاري
- وسيط عقارات
- القرض السكني والقدرة على الاقتراض
- قرض الرهن العقاري: ما هي مدة القرض؟
- القرض السكني: مع أو بدون مساهمة؟
- تأمين قرض السكن
كنت تخطط لشراء عقارات وبالتالي يجب عليك الحصول على قرض عقاري. من المتوقع أن تظل المعدلات منخفضة في عام 2019. في نوفمبر 2018 ، كانت المعدلات في المتوسط 1.44٪ ، جميع الفترات مجتمعة ، وفقًا لمرصد Crédit Logement / CSA. لكن لا يزال عليك أن تنجح في التفاوض مع مصرفيك. فيما يلي قائمة بالنصائح والنصائح التي ستساعدك في الحصول على أفضل سعر.
معدل الرهن العقاري: دع المنافسة تلعب
من الواضح أن معدل الرهن العقاري هو العنصر الأساسي لتكلفة الائتمان العقاري. بالنسبة للمبتدئين ، وحتى لو بدا الأمر واضحًا: العب المنافسة! من الواضح أن جميع البنوك لا تقدم نفس الأسعار والشروط. المؤسسات المالية تتنافس على نحو فعال، وأحيانا تمنح أسعار جذابة لكسب عملاء جدد . لذا ابدأ بطلب موعد في مؤسستك المصرفية المعتادة. إن مستشارك يعرفك وسيقدم لك الاقتراح الأول. ثم لا تتردد في الذهاب إلى المنافسين. يجب أن تعلم أن قانون حماية المقترضين يمنعك من قبول عرض الائتمان قبل فترة 10 أيام.لذلك لا يمكن للبنك الذي يقدم لك عرض قرض أن يطلب منك استجابة قبل نهاية فترة التهدئة هذه . أيضًا ، استخدمه للقيام بجولة في البنوك ومؤسسات الائتمان.
سيكون عليك أيضًا الاختيار بين سعر ثابت وسعر قابل للتعديل . هذا الأخير جذاب في بعض الأحيان لأنه غالبًا ما يكون أقل خلال السنوات الأولى. لكنك لست محصنًا ضد صعود المستقبل. لذلك ، لا تتردد في أن تطلب من المصرف الذي تتعامل معه العديد من المحاكاة اعتمادًا على عدة سيناريوهات لارتفاع أو هبوط الأسعار. قد تعرض جهة الاتصال الخاصة بك أيضًا سعرًا محددًا. اعلم أن هذا معدل متغير ولكنه يصل إلى حد معين. لا يمكن أن يتجاوز السعر الخاص بك سقفًا ثابتًا مسبقًا.
محاكاة القرض العقاري
لا تنسَ أيًا من البنوك عبر الإنترنت ، والتي تضاعف جهودها لتحسين نشاطها على الويب والتي يمكن أن تكون عروضها مفيدة. غالبًا ما يكون من الممكن أيضًا تشغيل محاكاة للقروض على مواقع البنوك عبر الإنترنت . Boursorama و Fortunéo و ING Direct ... يقدم العديد منهم أدوات عبر الإنترنت تتيح لك الحصول على فكرة أولية عن سعر القرض الخاص بك ، حتى قبل الاضطرار إلى الاتصال بخدماتهم. يمكنك أيضًا تشغيل محاكاة باستخدام الأدوات التي أعدها الوسطاء عبر الإنترنت .
التفاوض مع سمسار عقارات
إذا لم يكن لديك الوقت للعب المنافسة بنفسك ، فقد يكون الحل هو استخدام وسيط (Artemis، CAFPI، Meilleurtaux ...). يلعب اختصاصي التمويل هذا دور الوسيط ويفرض المنافسة بين البنوك نيابة عن المقترض. قد تساعدك خبرته ومهاراته في السوق في الحصول على سعر أفضل.
يؤدي استخدام وسيط إلى تحمّل رسوم وساطة تصل إلى 1٪ تقريبًا من مبلغ القرض. في معظم الحالات (وخاصة فيما يتعلق بالوسطاء عبر الإنترنت) ، يقوم البنك بتكليف الوسيط. عندما لا يكون هذا هو الحال وعليك أن تدفع للوسيط ، فسيقوم الوسيط بشكل عام بالتفاوض على التنازل عن رسوم المناولة مع مؤسسة الائتمان.
اعرض مكافآت على مصرفيك
يظل البنك مؤسسة تجارية ويجب عليه التحقق من ربحية عملائه في المستقبل. أيضًا ، يجب عليك منح تعويض مصرفي وإثبات له أنك تريد إقامة علاقة طويلة الأمد مع علامته التجارية.. ابدأ بتوطين دخلك في مؤسسة الاشتراك. ثم أظهر اهتمامًا بالمنتجات الأخرى التي يتم تسويقها. بدون إلزام نفسك ، يمكنك طلب عروض أسعار للتأمين على السيارات والتأمين على المنزل وما إلى ذلك. للاحتفال بهذه المناسبة ، يمكنك أيضًا تحويل مدخراتك داخل البنك. بشكل عام ، ضع في اعتبارك أن المصرفي يبحث عن عميل مربح بداخلك ، وتحتاج إلى إيلاء بعض الاهتمام للحصول على أفضل صفقة على رصيدك. لكن لا يوجد التزام قانوني. لا يمكن للمصرف الذي تتعامل معه إجبارك على القيام بذلك.
القرض السكني والقدرة على الاقتراض
قبل منحك قرض سكن ، سيدرس مصرفي ملفك لتقييم المخاطر التي يتعرض لها في إقراضك المال. لذلك يجب أن يكون وضعك المالي مستقرًا للغاية. من المؤكد أن المصرفي سيقشر بيانات حسابك على مدى عدة أشهر. غالبًا ما يتم طلب كشوف الحساب الثلاثة الأخيرة في ملفات طلب القرض. من الأفضل تقديم بيانات نموذجية: تجنب السحب على المكشوف والنفقات غير المعقولة وحوادث الدفع . بنفس الطريقة ، حاول سداد الائتمان الاستهلاكي المحتمل. أظهر ، بعد كل شيء ، أنه يمكنك إدارة حساباتك دون قلق.
يجب عليك أيضًا أن تُظهر للمصرفي أنك قادر على الاقتراض وتحمل مدفوعات السداد الشهرية لقرضك. يتم تطبيق قاعدة بشكل منهجي تقريبًا من قبل مؤسسات الإقراض: لا يمكن أن تتجاوز نسبة دينك 33٪. نسبة دينك تتوافق مع جزء دخلك المخصص لسداد الائتمان الخاص بك. لذلك لا يمكن أن يتجاوز مبلغ مدفوعاتك الشهرية ثلث دخلك. قد يختلف هذا السعر من بنك إلى آخر ويعتمد على ملفك. خلال الفترة السابقة لطلب القرض ، أظهر قدرتك على تحمل أقساطك الشهرية المستقبلية. إذا كنت مستأجرًا وكان مبلغ أقساطك الشهرية يتوافق مع مبلغ الإيجار ، فأثبت أنه تم دفعه بشكل صحيح. وإذا كان إيجارك أعلى من المبلغ المتوقع لمدفوعاتك الشهرية ، فبرر سعة الادخار للتفاضل.
قرض الرهن العقاري: ما هي مدة القرض؟
يعتمد السعر الذي يمنحه البنك لك أيضًا على مدة الائتمان الخاصة بك. قد تميل إلى الاقتراض على مدى فترة طويلة من الزمن ، للحصول على دفعات شهرية أقل وعدم حرمان نفسك كثيرًا كل شهر. لكن اعلم أن p قراءة المدة ، كلما زاد المعدل . وهو ما يبدو طبيعيًا: يتحمل المصرفي مخاطر أكثر في إقراضك المال على مدى 20 عامًا أكثر من 10 سنوات. هذا ينطبق أيضا على الأسعار المعروضة حاليا. وفقًا لـ Empruntis ، أحد الوسطاء الرائدين عبر الإنترنت ، بلغ متوسط السعر (الثابت) الذي لوحظ في السوق في ديسمبر 2017 1.50٪ لفترة قرض مدتها 15 عامًا ، إلى 1.70٪ خلال فترة 20 سنة و 1.90٪ على 25 سنة. لذا حاول ، إن أمكن ، تقليل مدة القرض قدر الإمكان.
قرض المنزل مع أو بدون مساهمة شخصية؟
المساهمة الشخصية هي جزء من عملية الشراء التي تمولها بنفسك ، باستثناء القرض. إنه جزء أساسي من التفاوض بشأن معدل القرض الخاص بك. قد يكون أيضًا أفضل حجة لك . بينما تمنح بعض البنوك قروضًا بدون مساهمة ، فإن البعض الآخر يضع حدًا أدنى للمبلغ على العكس. يعتقد معظمهم أن المساهمة يجب أن تغطي تكاليف التطبيق والضمان وكاتب العدل. هذا يمثل ما يقرب من 10٪ من مبلغ شراء الممتلكات الخاصة بك .
كلما ارتفع مستوى مساهمتك الشخصية ، زادت خطورة حالتك. لأن هذه المساهمة تعطي المصرفي فكرة عن التزامك الشخصي في هذه العملية وقبل كل شيء تثبت قدرتك على الادخار. إذا اعتبرت صعبًا بما يكفي لوضع المال جانبًا بشكل منتظم ، فمن المحتمل أن تكون قاسيًا بما يكفي لسداد أقساط القرض الشهرية أيضًا. بالإضافة إلى ذلك ، إذا أخذ البنك ضمانًا على الممتلكات الخاصة بك ، فسيتم تغطيته جيدًا لأن قيمة منزلك ستكون أكبر من مبلغ القرض.
كقاعدة عامة ، تسمح البنوك بنسبة دين بحد أقصى 33٪. بمعنى آخر ، يجب ألا يتجاوز إجمالي مدفوعاتك الائتمانية الشهرية ثلث دخلك الشهري. بالطبع ، يحدث أن يتم منح قرض بنسبة دين أعلى من 33٪ ولكن هذا هو الحال في كثير من الأحيان بالنسبة للأسر ذات الدخل المرتفع. ستكون البنوك أكثر إلحاحًا على هذا المعيار بالنسبة للأسر ذات الدخل المتواضع والتي لديها مساحة أقل للمناورة من حيث الإنفاق.
المدخرات الشخصية ، ومكافأة المشاركة التي تطلب الحصول عليها مبكرًا من صاحب العمل ، أو قرض العائلة أو الميراث ... كل شيء جيد لتقليل قرضك ووضع نفسك في وضع مريح قبل التفاوض. وإذا لم يكن لديك مدخرات أو ميراث ، فاعلم أن PEL و CEL يعتبران مساهمات شخصية من قبل المصرف الذي تتعامل معه. كما أنها مصممة خصيصًا للتحضير لاقتناء العقارات.
تأمين قرض السكن
يغطي تأمين القرض عادةً شركة الائتمان في حالة وفاة المقترض أو مرضه أو إعاقته أو فقدانه المؤقت أو الدائم للوظيفة. التأمين ليس إلزاميا. فقط بعض مؤسسات الائتمان قد تطلب ذلك. ومع ذلك ، لا يمكنهم فرض التأمين عليك. أنت حر في تأمين الائتمان الخاص بك مع المقرض أو مع مؤسسة منافسة. هنا مرة أخرى ، العب المنافسة. التأمين الخاص بك هو عنصر للمناقشة أثناء التفاوض. أظهر للمصرفي الذي تتعامل معه أنك تعرف حقوقك وأنك قد بحثت عما يقدمه منافسوهم. يمكنك بعد ذلك منحه امتيازًا جديدًا: الحصول على تأمينه ... مقابل سعر مغري.